Por: Mayerly Katherina Prada Zapata
Analista profesional de crédito social
En Comfenalco Santander sabemos que muchas personas sienten que comprar vivienda es un sueño lejano. Si alguna vez has pensado “eso no es para mí”, queremos decirte que no estás solo, y que sí es posible. Por eso creamos esta guía sencilla para ayudarte a entender el proceso, sus etapas y las preguntas clave antes de dar el primer paso hacia tu vivienda propia.
Antes de empezar, te invitamos a revisar estos artículos disponibles en nuestra página web en la sección créditos > Bienestar financiero, que te ayudarán a organizar mejor tus finanzas:
- Educación financiera para generar bienestar
- El ahorro como pilar de estabilidad en el hogar
- El presupuesto personal: tu brújula financiera
- Las centrales de riesgo: mitos y realidades
Comprar vivienda puede parecer complejo, pero con la información correcta todo se aclara. Empieza por lo más importante: fortalecer tu mentalidad y creer que es posible.
Etapa 1: La mentalidad lo cambia todo
Muchos crecimos creyendo que tener casa propia solo era para quienes heredaron, tenían altos ingresos o compraron “cuando aún era posible”. Incluso hoy en día oímos mensajes desalentadores, como que si no empezaste a ahorrar desde joven ya no podrás lograrlo. Pero nada de esto es cierto del todo; estas creencias limitantes son frecuentes, pero también superables.
El primer paso real hacia tu vivienda es creer que sí puedes. Más allá del dinero, lo decisivo es tu compromiso, tu disposición para formarte, ahorrar y asumir algunos pequeños sacrificios en busca de un sueño más grande.
Vale la pena revisar esas creencias que heredaste. Si creciste oyendo frases como “nosotros nunca tendremos casa”, quizás es el momento de romper con eso. Muchas familias ya han demostrado que sí es posible, y tú también puedes ser parte de ese cambio.
Recuerda: con una mentalidad firme, herramientas adecuadas y el apoyo correcto, tener vivienda propia —por grande que parezca el sueño— puede hacerse realidad.
Etapa 2: Organiza tu situación financiera
Como analista de crédito, he evidenciado que uno de los obstáculos para las personas que sueñan con comprar vivienda es la falta de orden en sus finanzas. A veces no sabemos en qué se nos va el dinero, y eso nos lleva a aplazar o incluso a abandonar ese proyecto que anhelamos.
Por eso, antes de pensar en casas, planos o subsidios, lo primero es organizar claramente tu situación financiera: conocer tus números, saber con qué cuentas y cuánto podrías destinar a tu meta.
Empieza por lo básico: identifica ingresos, gastos y cuánto puedes ahorrar. Evalúa tus cesantías y la posibilidad de abrir un ahorro programado.
Organizar tus finanzas no solo te dará tranquilidad, sino que será clave para que cualquier entidad financiera pueda evaluar tu capacidad de endeudamiento. De hecho, es uno de los pilares más importantes para que el crédito sea aprobado y el camino hacia tu vivienda empiece a tomar forma.
Etapa 3: Conoce los tipos de vivienda
En Colombia existen varios tipos de vivienda, pensados para ajustarse a diferentes niveles de ingreso. El secreto no está en aspirar a la casa más grande, sino en identificar cuál opción se acomoda mejor a tu realidad actual. Esto no es para limitarte, sino para darte claridad sobre por dónde empezar.
Aquí te explico de forma sencilla las opciones más comunes:
- Vivienda nueva VIS (Vivienda de Interés Social): Pensada para hogares con ingresos bajos y medios. En 2025, su valor máximo está entre 135 y 150 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV), de acuerdo con la ciudad.
- Vivienda nueva VIP (vivienda de interés prioritario): Es un tipo de VIS, pero enfocada en hogares de menores ingresos o situación de vulnerabilidad. Su valor máximo aproximado es de 90 SMMLV.
- Vivienda VIS en renovación urbana: Una opción para algunas ciudades, con precios que en algunos casos pueden llegar hasta 175 SMMLV
- Vivienda no VIS y vivienda usada: Aquí entran las opciones de mayor valor o las viviendas que ya han sido habitadas. El precio varía según la zona, el estado del inmueble y lo que fije el dueño o la constructora (generalmente no acceden a subsidios).
Conocer estas categorías te ayudará a tener una meta realista y acorde con tu bolsillo. Como verás, sí hay opciones, y muchas familias con ingresos similares al tuyo lo han logrado; la clave está en informarte bien y tomar decisiones paso a paso.
Etapa 4: Cuota inicial y crédito: ¿en qué se diferencian?
Es importante entender que la cuota inicial y el crédito hipotecario no son lo mismo. Aunque ambos hacen parte del proceso, cumplen funciones diferentes y ocurren en momentos distintos.
La cuota inicial es tu primer compromiso, y su valor puede estar entre 10 y 30 % del valor del inmueble. Si la vivienda está lista para entrega, debes contar con ese monto desde el inicio más el crédito aprobado para poder cerrar la compra.
Sin embargo, si compras sobre planos, puedes pagar esa cuota por partes mientras avanza la obra. Puedes usar tus cesantías, ahorros programados, primas, subsidios o pagar en cuotas mensuales.
Una vez cubras la cuota inicial, viene el crédito hipotecario. Aquí, una entidad crediticia revisará tu información para determinar tu capacidad de endeudamiento para el monto que será financiado.
Ese análisis incluye revisar tus ingresos, deudas, comportamiento de pago y capacidad de endeudamiento. Si compras con tu cónyuge, compañero permanente o un familiar con quien tengas parentesco permitido por la norma, también pueden sumarse sus ingresos para aumentar la capacidad de crédito. Esto es importante porque en Colombia existen límites legales para proteger tus finanzas:
- Vivienda VIS: hasta 40 % de los ingresos familiares para la cuota mensual
- Vivienda no VIS o usada: hasta 30 %.
Por ejemplo, si tus ingresos son $3’000.000, el límite sería $1’200.000 para VIS o $900.000 para no VIS. Si sumas los ingresos de tu pareja y juntos ganan $5’000.000, el límite se calculará sobre ese total, lo que amplía tus posibilidades.
Estos límites existen para evitar que te sobre endeudes y para que el crédito sea algo manejable dentro de tu presupuesto.
Recuerda que el crédito no cubre el 100 %; se suma a tu cuota inicial para completar lo que se conoce como el cierre financiero de la vivienda.
Etapa 5: Herramientas disponibles (subsidios y apoyos)
Si ya ordenaste tus finanzas y sabes qué tipo de vivienda puedes buscar, es momento de conocer las ayudas disponibles. Una de las más valiosas es el de los subsidios de vivienda ofrecidos por el Gobierno o por cajas de compensación familiar, como Comfenalco Santander.
Un subsidio es un apoyo económico que te ayuda a completar el valor de la vivienda que deseas comprar, construir o mejorar. Este apoyo se suma a tus ahorros, cesantías o crédito para lograr el cierre financiero.
Este subsidio está pensado para hogares con ingresos de hasta 4 SMMLV, que no tengan vivienda ni hayan recibido otro subsidio. También prioriza a personas en situación vulnerable.
¿Cuánto puedes recibir?
- Hasta 30 SMMLV de subsidio, si los ingresos del hogar van hasta 2 SMMLV.
- Hasta 20 SMMLV de subsidio si los ingresos son superiores a 2 y hasta 4 SMMLV.
Este dinero se suma al cierre financiero de tu vivienda.
Para postularte, mantente atento a las convocatorias en la web o redes sociales de la caja de compensación, sigue los pasos de la postulación y reúne los documentos.
Este tipo de ayuda no se da todos los días, así que, si cumples los requisitos, ¡no la dejes pasar!
Etapa 6: Opciones para la compra
En Colombia existen varias opciones para adquirir vivienda; aquí te presentamos brevemente las más comunes:
● Compra de contado: Pagas el valor total del inmueble con recursos propios, sin necesidad de créditos. No genera intereses ni compromisos financieros, pero debes contar con todo el dinero para la compra.
● Crédito hipotecario en pesos: Una entidad financiera (banco o caja de compensación) presta parte del valor del inmueble. Adquieres la propiedad a tu nombre desde el inicio, con hipoteca a favor de la entidad hasta cancelar el crédito. Las cuotas y la tasa son fijas o variables en pesos.
● Crédito hipotecario en UVR: Similar al crédito en pesos, pero las cuotas se ajustan según la Unidad de Valor Real (UVR), que refleja la inflación. Puede ofrecer cuotas mensuales más bajas al inicio, pero la cuota mensual puede ir aumentando según el índice inflacionario.
● Leasing habitacional: La entidad financiera adquiere la vivienda y te la entrega en arriendo con opción de compra. Pagas una cuota mensual que incluye alquiler y abono al valor del inmueble. Al final del contrato, puedes ejercer la opción de compra, pagando el saldo restante pactado.
De acuerdo con la modalidad del crédito y la entidad financiera, se puede financiar desde 70 % hasta 90 % del valor de la vivienda:
- Vivienda VIS: generalmente hasta 80 % o incluso 90 %, en ciertos casos específicos.
- Vivienda No VIS o usada: hasta 70 %, normalmente.
La parte restante corresponde a la cuota inicial, que debes aportar con recursos propios (ahorros, subsidios y cesantías, entre otros). Los plazos para pagar estos créditos suelen ir desde 5 hasta 20 años o incluso hasta 30 años para créditos en UVR, de acuerdo con la modalidad elegida y tu capacidad financiera.
Lo más importante es que sepas que sí hay alternativas para todos los perfiles. Lo ideal es que analices cuál se ajusta mejor a tu realidad financiera y te informes en detalle antes de tomar una decisión.
No te apresures: lo esencial es avanzar con claridad.
Recuerda: no tienes que hacerlo todo de una vez. Esta ruta se recorre paso a paso —desde la mentalidad, pasando por tus finanzas, hasta las herramientas y opciones que tienes a tu alcance—. Lo importante es empezar.
